房价会永远上涨吗？

宜春楼市情报  2017-11-18 17:31

宜春房产房天下讯

去年以来房地产调控的一个重要特点，就是开始从供给端发力，从土地供给入手，发展租赁住房市场。那么，2018年，楼市的趋势是什么？机会在哪里呢？

本文主要内容：
1、楼市调控将更加精准化
2、未来房地产调控的目标是？
3、楼市的机遇在哪里？
4、欠发达地区出现人口回流
5、京津冀出现乏力现象
6、三四线中更看好这些地方

楼市调控将更加精准化

房地产一向是政府稳经济的利器，但又是一把双刃剑。一二线城市的高房价和三四线城市的高库存，以及房企和居民杠杆率的高企，仿若高悬的达摩克利斯之剑，成为经济运行的隐患。

自2016年第四季度以来，政府出台了更加精细化的调控政策，并初见成效。针对一二线房价已处高位的困境，从需求层面着手的政策，即限购限贷的冰冻之术，基本遏制住了房价上涨的势头。在供给端，通过实行差异化的信贷政策，推动三四线城市的房地产库存持续走低。

向前看，经济增速底线尚存，未来三年GDP增速维持6.3%以上是必然之举。房地产调控的政策定力面临较大的挑战。我们还会像过去很多次那样，为了经济增长，放松房地产调控吗？

这次答案或许不一样，整体的房地产调控思路已经发生重大转变。以前房地产调控多从需求侧入手，之后将更加注重从供给端着力。

十九大报告强调，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，指明了房地产供给侧改革的总方向。

未来房地产调控的目标是？

未来房地产调控的目标，一是平稳房价，住有所居；二是多渠道提高住房供给。一二线仍有大量住房刚需尚未满足，三四线仍有大量的棚户区需要改造，许多农民还有进城需求，推动房地产市场健康发展的同时，也拉动了总需求。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FLOAT: none;COLOR: rgb(136,136,136);TEXT-ALIGN: center;FONT: 14px/25px 宋体, SimSun;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;DISPLAY: inline !important;LETTER-SPACING: normal;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">房地产行业对GDP的拉动与贡献

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FLOAT: none;COLOR: rgb(136,136,136);TEXT-ALIGN: center;FONT: 14px/25px 宋体, SimSun;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;DISPLAY: inline !important;LETTER-SPACING: normal;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">

一二线大部分城市土地财政的依赖度较低，为政府加大土地供给力度提供足够空间。一直以来，国家在一二线城市房地产调控过程中，更多地是调控房地产需求端，限购限贷以及提高交易费用，很少从房地产供给端入手。这其中一个非常重要的原因，就是地方政府对土地财政的严重依赖。所以，当面包贵了，不是去多产面粉，而是去限购面包。供需紧张背景下，房价自然不断攀升。

去年以来房地产调控的一个重要特点，就是开始从供给端发力，从土地供给入手，发展租赁住房市场。

一线和准一线城市，房价的一半以上，是以土地出让金和房地产相关税费的形式转移给了政府。这些城市大多数对土地财政依赖度较低，若要让利供应租赁用地，其实就是政府将来自土地出让金和相关税费的转移给老百姓。这种模式的房地产供给侧改革，不仅能够解决夹心层的住房问题，而且这个过程中，居民、企业都没有加杠杆。RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FLOAT: none;COLOR: rgb(136,136,136);TEXT-ALIGN: center;FONT: 14px/25px 宋体, SimSun;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;DISPLAY: inline !important;LETTER-SPACING: normal;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">

举个例子

以上海和杭州为例，9月14日，上海出让的一块租赁住房用地楼面价6750元，仅为周边二手房价格的十分之一左右。拍出杭州住房租赁用地，其楼面价5049元/平方米，仅为周边二手房价格的七分之一左右。
一二线城市总体住宅供地面积有望提升

租赁住房政策的推出，从供给和需求两方面都会影响房地产市场。

从供给层面来看，租赁住房挤占了很大一部分普通商品房供给。目前租赁住房分两档，档是一线城市，以上海作为标准，租赁占新增的60%；第二档是二线城市，以杭州作为标准，租赁占新增30%。

从需求层面来看，租赁住房政策会改变房地产需求的结构。以前是房地产销售好，然后拉动房地产投资。而现在房地产的需求分为了两部分，一部分是刚性的租赁住房需求，另一部分是普通的商品房需求。

随着决策层开始大力推动房地产供给侧改革，一是占比30%以上的租赁住房建设得以保证，二是正常商品住宅土地供应力度值得期待。
持续的棚改货币化安置支撑三四线楼市

年初以来，三四线楼市成交持续超预期，不可否认，棚改货币化安置比例提升是背后重要推手。

从各省情况来看，货币化安置对商品房销量贡献较大的省份多为西北、中部、东北等人口净流出、经济欠发达的地区。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FLOAT: none;COLOR: rgb(136,136,136);TEXT-ALIGN: center;FONT: 14px/25px 宋体, SimSun;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;DISPLAY: inline !important;LETTER-SPACING: normal;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">各省16年棚改货币化安置去库存对销量

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FLOAT: none;COLOR: rgb(136,136,136);TEXT-ALIGN: center;FONT: 14px/25px 宋体, SimSun;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;DISPLAY: inline !important;LETTER-SPACING: normal;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">

在今年5月召开的国务院常务会议上，国家确定了未来3年棚改的目标，2018至2020年再改造各类棚户区1500万套。我们按照2017-2020年55%左右的棚改货币化安置比例、套均85平的假设测算，未来3年每年仍能带来2.3亿平米的去库存规模，从而为三四线楼市平稳提供有效支撑。

楼市的机遇在哪里？

过去几年，回归一二线似乎已经成为绝大多数房企的共识，而三四线留给市场的刻板印象就是人口流出、需求不足，但从近两年京沪人口负增长、农民工回流等现象来看，我们不禁要问，三四线整体真的是一片死寂吗？这三个信号最值得我们关注。

欠发达地区出现人口回流

根据各省统计公报，计算出各省常住人口的流动增长率，发现自2012至2016年以来，15个省份人口流动增长率在扩大，除河南、江西外，2016年13个省份人口处于净流入状态（迁入人口大于迁出人口）。从中期来看，人口的流动增长对一个城市或区域更为关键。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FLOAT: none;COLOR: rgb(136,136,136);TEXT-ALIGN: center;FONT: 14px/25px 宋体, SimSun;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;DISPLAY: inline !important;LETTER-SPACING: normal;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">各省人口流动增长率

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FLOAT: none;COLOR: rgb(136,136,136);TEXT-ALIGN: center;FONT: 14px/25px 宋体, SimSun;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;DISPLAY: inline !important;LETTER-SPACING: normal;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">

15个省份大致可分为三类：类是民营经济相对发达的华东、华南省份，以浙江、福建、广东为代表；第二类是传统的打工人口输出大省，以西南的川黔、中部的鄂皖为代表；第三类是受到国家政策重点扶持的边疆大省，西藏、新疆、内蒙古。

看好珠三角、长三角，京津冀相对乏力

1、京津冀：出现整一片区人口流失

根据百度大数据的《2017年春运迁徙总结报告》，2017年春节前北京迁出人口占比靠前的五个省份分别是河北、河南、山东、山西、天津，其中除了河南之外，其余四省5年来人口流出并未出现改善，京津冀整一片区都出现了人口流失。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FLOAT: none;COLOR: rgb(136,136,136);TEXT-ALIGN: center;FONT: 14px/25px 宋体, SimSun;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;DISPLAY: inline !important;LETTER-SPACING: normal;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">北京人口流入来源五大省的人口净流入变化

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FLOAT: none;COLOR: rgb(136,136,136);TEXT-ALIGN: center;FONT: 14px/25px 宋体, SimSun;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;DISPLAY: inline !important;LETTER-SPACING: normal;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FLOAT: none;COLOR: rgb(136,136,136);TEXT-ALIGN: center;FONT: 14px/25px 宋体, SimSun;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;DISPLAY: inline !important;LETTER-SPACING: normal;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">和北京一样，上海近5年来人口净流入规模亦在不断缩小，在2015年首次出现人口净流出。但与京津冀不同的是，长三角人口成功实现了从核心城市向周边的扩散。上海人口流入来源前五大省中的浙江、安徽、江西等近年来均出现了人口回流，这些省份相对较好的人口消化和吸附能力侧面反映了长三角发展相对均衡的区域经济。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FLOAT: none;COLOR: rgb(136,136,136);TEXT-ALIGN: center;FONT: 14px/25px 宋体, SimSun;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;DISPLAY: inline !important;LETTER-SPACING: normal;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FLOAT: none;COLOR: rgb(136,136,136);TEXT-ALIGN: center;FONT: 14px/25px 宋体, SimSun;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;DISPLAY: inline !important;LETTER-SPACING: normal;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">上海人口流入来源五大省的人口净流入变化

根据百度大数据的《2017年春运迁徙总结报告》提供的数据，广州、深圳17年春节前迁出人口中，55.7%、45.5%来自省内，这意味着穗深约一半的流动人口来自广东省内其他城市的输出。

从户籍人净迁移数据来看，广深、佛惠莞的户籍迁入人口规模一直在稳步增长，并呈现净迁入状态，而广东其余三四线城市的户籍迁入人口逐年下降，自2012年以来，基本为净迁出状态。

三四线中的强者：看好浙闽川皖等省

我们以近5年来人口净流入或流出出现改善的15个省份为对象，来观察这些省市的二线及三四线城市的人口流动情况。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FLOAT: none;COLOR: rgb(136,136,136);TEXT-ALIGN: center;FONT: 14px/25px 宋体, SimSun;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;DISPLAY: inline !important;LETTER-SPACING: normal;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">三四线人口净流入情况RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FLOAT: none;COLOR: rgb(136,136,136);TEXT-ALIGN: center;FONT: 14px/25px 宋体, SimSun;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;DISPLAY: inline !important;LETTER-SPACING: normal;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FLOAT: none;COLOR: rgb(136,136,136);TEXT-ALIGN: center;FONT: 14px/25px 宋体, SimSun;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;DISPLAY: inline !important;LETTER-SPACING: normal;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">

RD-WRAP: break-word !important;MAX-WIDTH: 100%;WHITE-SPACE: pre-wrap;WORD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(62,62,62);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/25px 'MicroSoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;CLEAR: both;MARGIN: 0px;MIN-HEIGHT: 1em;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-variant-ligatures: normal">RD-WRAP: break-word !important;MAX-WIDTH: 100%;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;PADDING-RIGHT: 0px">RD-WRAP: break-word !important;MAX-WIDTH: 100%;FONT-FAMILY: 宋体, SimSun;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;PADDING-RIGHT: 0px">从我们的计算分析来看，过去5年，浙江、福建、四川、贵州、河南、江西、安徽七省的三四线人口净流入逐步扩大，其中浙闽川皖的三四线的人口净流入更为明显。RD-WRAP: break-word !important;MAX-WIDTH: 100%;FONT-FAMILY: 宋体, SimSun;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;PADDING-RIGHT: 0px">再结合常住人口增速变化这一指标，我们发现华东的浙闽、西南的川渝黔、中部的豫赣鄂皖等省份5年来的三四线人口增速均在扩大。

RD-WRAP: break-word !important;MAX-WIDTH: 100%;WHITE-SPACE: pre-wrap;WORD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(62,62,62);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/25px 'MicroSoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;CLEAR: both;MARGIN: 0px;MIN-HEIGHT: 1em;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-variant-ligatures: normal">
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RD-WRAP: break-word !important;MAX-WIDTH: 100%;WHITE-SPACE: pre-wrap;WORD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(62,62,62);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/25px 'MicroSoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;CLEAR: both;MARGIN: 0px;MIN-HEIGHT: 1em;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-variant-ligatures: normal">RD-WRAP: break-word !important;MAX-WIDTH: 100%;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;PADDING-RIGHT: 0px">RD-WRAP: break-word !important;MAX-WIDTH: 100%;FONT-FAMILY: 宋体, SimSun;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;PADDING-RIGHT: 0px">因此，我们认为华东、西南、中部的三四线城市或迎来中期的“人口繁荣”，具体来看，比如浙江的湖州、金华等；福建的泉州、漳州；四川的绵阳、广元，安徽的蚌埠等。

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